¿Quién debe asumir las reparaciones de una vivienda en alquiler?

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reparaciones de una vivienda en alquiler

Determinar quién debe asumir las reparaciones de una vivienda de alquiler suele ser uno de los focos de conflictos más habituales entre las partes. Para aportar un poco de claridad sobre el asunto, debemos tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre:

 

  • La conservación de la vivienda (artículo 21), que es responsabilidad del arrendador (propietario).
  • Las reparaciones por desgaste de uso ordinario (artículo 21), que debe asumir el arrendatario (inquilino).

 

Asimismo, el arrendador puede acometer en la vivienda obras de mejora, que el arrendatario deberá suportar. Y por su lado, el arrendatario también puede llevar a cabo obras en la vivienda alquilada, bajo ciertos requisitos.



Conservación de la vivienda

Por lo que respecta a la conservación de la vivienda, o también denominadas reparaciones necesarias, el arrendador queda obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro por el que se precise dicha reparación sea imputable al arrendatario. Las reparaciones dirigidas a la conservación de la vivienda son una obligación que la Ley impone al arrendatario, por lo que no puede elevar el precio del alquiler por razón de dichas reparaciones.

 

Así mismo, las obras de conservación no se limitan a la vivienda en sí, sino que también comprenden los elementos comunes del edificio y otros elementos de seguridad. 

 

Ejemplos de reparaciones necesarias según los tribunales: conservación del techo de la casa para evitar filtraciones de agua, renovación o sustitución de las instalaciones de agua, desagües, instalación de agua caliente y calefacción, reparación de goteras y bajantes,  sustitución por antigüedad o riesgo de las instalaciones de agua, luz o gas, etc.

 

Estos ejemplos no tienen ánimo de ser exhaustivos, por lo que deberá estarse a cada caso en particular para determinar quién debe asumir las reparaciones necesarias.

 

Cuando la ejecución de la obra de conservación no se pueda retrasar hasta la finalización del contrato de alquiler, el arrendatario está obligado a soportarla (incluso cuando la reparación sea muy molesta o haga que se vea privado de parte de la vivienda). Si la obra tiene una duración de más de 20 días, el precio del alquiler se deberá reducir en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 

 

El arrendador está obligado a comunicar al arrendatario la necesidad de efectuar las reparaciones de conservación de la vivienda, en el plazo más breve posible. El arrendador deberá verificar, por sí mismo o mediante los técnicos que designe, el estado de la vivienda.

 

Si bien, previa comunicación al arrendador, el arrendatario puede realizar aquellas reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave (p.ej. rotura de una tubería). Por ello, podrá exigir de inmediato el importe de la reparación al arrendador. 



Reparación por desgaste ordinario

Y, por lo que respecta a las pequeñas reparaciones debidas al desgaste por el uso ordinario de la vivienda, estas deben realizarse a cargo del arrendatario.

 

Ejemplos de reparaciones por desgaste ordinario según los tribunales: reparación de puertas, ventanas, interruptores, enchufes, fontanería, sanitarios, calentador de agua, radiador, aire acondicionado, etc. 

 

No obstante, deberá analizarse en cada caso si la reparación obedece realmente a un desgaste ordinario de la vivienda. Por lo que, es conveniente verificar previamente el estado de la vivienda. 



Obras de mejora y obras realizadas por el arrendatario

Como avanzabamos, el arrendador también puede llevar a cabo obras de mejora en la vivienda (artículo 22). Es importante diferenciarlas de las obras de conservación de la vivienda, ya que ambas responden a objetivos diferentes. La obras de conservación de la vivienda están encaminadas a que la vivienda sea habitable (p.ej. reparación de instalación eléctrica, fontanería; sustitución de puertas y ventanas), mientras que las obras de mejora son aquellas que simplemente pretenden mejorar las características de la vivienda (pintar; instalación de parquet, aire acondicionado). 

 

En este caso el arrendatario está obligado a soportar las obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la finalización del contrato de alquiler. Del mismo modo, el arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario con al menos 3 meses de antelación sobre la naturaleza, inicio, duración y coste de las obras. En el plazo de 1 mes desde la notificación de las obras de mejora, el arrendatario puede desistir del contrato, excepto que dichas obras no afecten de forma relevante la vivienda. En caso de que el arrendatario desista, el contrato se extinguirá en el plazo de dos meses desde la notificación del desistimiento, durante los cuales no se podrán iniciar las obras.

 

El arrendatario que deba soportar las obras de mejora tiene derecho a una reducción en el precio del alquiler en proporción, también, a la parte de la vivienda de la que se privado a causa de las obras y a una indemnización de los gastos que deba efectuar por motivo de las obras. 

 

Por último, cabe apuntar que el arrendatario también puede efectuar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (mobiliario, trastero, plaza de garaje y demás espacios alquilados), siempre que cuente con el consentimiento por escrito del arrendador (artículo 23). El arrendatario no puede, en ningún caso, realizar obras que provoquen la disminución de la estabilidad o la seguridad de la vivienda alquilada. 

 

En el caso de que se realicen obras sin la autorización del arrendador, éste podrá exigir la conclusión del contrato y que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que el arrendatario puede exigir indemnización o compensación alguna cuando finalice el contrato. 

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