¿Qué son los derechos de tanteo y retracto?

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derecho de tanteo

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el “derecho de tanteo” y el “derecho de retracto”, que entran en juego en circunstancias distintas. 

 

El “derecho de tanteo” o derecho de adquisición preferente (se utilizan ambos conceptos indistintamente), se puede ejercitar cuando se pone a la venta la vivienda arrendada. Así, el actual arrendatario tiene derecho preferente a adquirir esta vivienda. Es decir, en caso de que el arrendador (propietario) quiera poner a la venta la vivienda arrendada, primero deberá ofrecer la compra al arrendatario (inquilino).

 

El derecho de adquisición preferente está sujeto a determinadas condiciones y, es importante tener en cuenta que las partes pueden acordar la renuncia del arrendador a este derecho de adquisición preferente (sería una cláusula perfectamente válida en el contrato de alquiler). En esos caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda, al menos 30 días antes de la formalización del contrato de compraventa.

 

Pues bien, para el caso en que no se haya renunciado al derecho, cuando la vivienda arrendada se pone a la venta, el arrendatario puede ejercitar el derecho de tanteo respecto de la misma en un plazo de 30 días naturales (cuentan tanto los festivos, como los fines de semana), a contar desde el día siguiente en que se le notifica la decisión de venta, el precio y demás condiciones esenciales de venta.

 

La notificación de la decisión de venta debe ser fehaciente, es decir, debe realizarse a través de algún medio que permita tener constancia de la recepción y el contenido de la comunicación (p.ej. burofax con acuse de recibo y de contenido o correo electrónico certificado).

 

Por otro lado, entra en juego el “derecho de retracto”, cuando el arrendatario no haya sido notificado sobre:

 

  • la decisión de venta
  • alguna de las características de la decisión de venta 
  • o cuando el precio efectivo de la compraventa resulte inferior o el resto de condiciones esenciales sean menos gravosas

 

Este derecho representa el denominado retracto legal (regulado por el artículo 1.518 del Código Civil), que permite al arrendatario subrogarse en el lugar del comprador que iba a adquirir la vivienda, en las  las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa.

 

Es decir, en el supuestos arriba expuestos, el arrendatario puede comprar la vivienda en las mismas condiciones que lo iba a hacer el comprador.

 

El derecho de retracto caduca en el plazo de 30 días naturales a contar desde la notificación fehaciente del comprador al arrendatario sobre las condiciones esenciales de la compraventa, mediante la entrega de la escritura de compraventa o el documento en el que la misma fuera formalizada. Por lo que es en este plazo, que el arrendatario puede adquirir la vivienda bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa. 

 

En otro orden de cosas, es importante conocer que, para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, deberá justificarse que se ha llevado a cabo las notificaciones pertinentes al arrendatario con los requisitos exigidos por la ley. 

Cuando se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda que no esté arrendada, el vendedor deberá declararlo así en la escritura de compraventa (de lo contrario, se incurriría en un delito de falsedad en documento público). 

Cuando la compraventa incluya la vivienda arrendada y los demás accesorios de la vivienda (p.ej. parquing, trastero), el arrendatario también deberá ejercitar sus derechos de adquisición preferente sobre los mismos, no podrá ejercitarlos sólo sobre la vivienda.



No habrá lugar a los derecho de tanteo o retracto cuando:

  • La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales que sean propiedad del arrendador y que formen parte de un mismo inmueble.

 

  • Ni tampoco cuando se vendan la totalidad de los pisos y locales del inmueble, ya sea conjuntamente por distintos compradores o por uno mismo.

 

Si en el inmuebles sólo existiera una vivienda, el arrendatario conservará los derechos de tanteo y retracto.

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