Las 10 claves de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos 2020

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Los contratos de alquiler firmados desde el 6 de marzo de 2019 están regulados por la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos que incorpora las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

IMPORTANTE: Próximament el Congreso de los Diputado deberá convalidar el Real Decreto – ley 7/2019. En caso de que no se convalide, esté se derogará y será de nuevo aplicable la LAU de 2013.

Las principales novedades que introduce el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, respecto de la anterior normativa sobre alquiler consisten en:

  1. La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler hasta los 5 años, cuando el arrendador sea persona física y hasta los 7 años si se trata de una persona jurídica (respecto de los 3 años que establecía la anterior normativa).
  2. La limitación de la fianza y garantías adicionales exigibles, que no podrán exceder de dos mensualidades.
  3. Todas las ventas de una vivienda arrendada tendrá efectos frente a terceros, con independencia de que el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  4. En los supuestos en los que no se quiera renovar el contrato de alquiler, el arrendador debe cumplir con un plazo de preaviso de 4 meses y el arrendatario con 2 meses.
  5. Se amplía la prórroga tácita a 3 años, respecto del año que regulaba la anterior LAU.
  6. Cuando el arrendador necesite la vivienda para sí mismo, sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación/divorcio, deberá comunicarlo al arrendatario con un plazo mínimo de dos meses. Siempre y cuando el arrendador sea persona física y se haya cumplido el primer año de contrato. Para el caso de que la vivienda no sea ocupada en el plazo de 30 días, el arrendatario podrá optar entre: (i) reponer su derecho por el plazo de cinco años con indemnización por el desalojo, o (ii) ser indemnizado con una mensualidad por cada año de contrato que quedará pendiente de cumplir, hasta un máximo de cinco años.
  7. Los gastos de formalización y gestión del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
  8. En relación a la actualización de la renta, la partes pueden pactar su actualización y el índice al que se verá referenciado. En defecto de pacto, la misma no se podrá actualizar por encima del Índice de Garantía de Competitividad.
  9. Se creará un índice de referencia del precio del alquiler de vivienda con el objetivo de aumentar la información sobre el mercado del alquiler y aportar mayor transparencia en el desarrollo de la actividad.
  10. Por último, se refuerza la subrogación del contrato de alquiler en caso de fallecimiento del arrendatario respecto de los colectivos más sensibles (mayores de 65 años, discapacitados y menores).

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