¿Cuál es la duración del contrato de alquiler?

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duración contrato de alquiler

La normativa aplicable a los contratos de alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 (LAU).

 

La duración del contrato de alquiler será la que libremente pacten las partes. Es decir, el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) podrán convenir la duración que quieran. 

 

La duración mínima establecida por la LAU es de 3 años (artículo 9.1). Es decir, si el contrato de alquiler se ha firmado por una duración inferior a 3 años, el contrato se prorrogará por plazos de 1 año hasta alcanzar la duración mínima de los 3 años.

El arrendador ostenta la facultad de no renovar el contrato. En estos caso, está obligado a comunicar su decisión de no renovación al arrendatario, con una antelación mínima de 30 días de la fecha de la terminación del contrato o de la prórroga que corresponda.

 

Ejemplo: El 1 de febrero de 2019 las partes firman un contrato de alquiler de duración de 1 año. Por lo que el contrato de alquiler terminará el 1 de febrero de 2020. Si llegada la fecha de terminación del contrato, ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el contrato, la duración del mismo se prorroga 1 año más (hasta el 1 de febrero de 2021). Si transcurrido este segundo año, las partes tampoco comunican su voluntad de no renovar el contrato, de nuevo se prorroga 1 año más el contrato (hasta el 1 de febrero de 2022), alcanzado así la duración mínima de los 3 años establecida por ley.

 

Para aquellos contratos en los que las partes no hayan establecido el plazo de duración o éste sea indeterminado, el contrato se entenderá celebrado por 1 año. En este supuesto, le es igualmente aplicable la prórroga anual, hasta alcanzar los 3 años de duración (artículo 9.2).

Sin embargo, dicha prórroga anual obligatoria no será de aplicación si, transcurrido el primer año de contrato, el arrendador comunica al arrendatario que necesita el inmueble como vivienda permanente para sí mismo, su familiares de primer grado o su cónyuge en supuesto de separación o divorcio. En estos casos, la comunicación debe realizarse con una antelación mínima de 2 meses antes de la fecha en la que se necesite la vivienda y el arrendatario deberá entregar el inmueble en este mismo plazo (siempre que no hubieran llegado a un acuerdo distinto). Si pasados 3 meses desde que el el inmueble está disponible, nadie ha procedido a ocuparlo, en el plazo de 30 días, el arrendatario puede (articulo 9):

 

  • Solicitar el uso de la vivienda para un nuevo período de 3 años (este nuevo periodo estaría sujeto a las condiciones del contrato de alquiler inicial) y una indemnización por los gastos derivados del desalojo de la vivienda.

 

  • O, solicitar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato pendiente de cumplir (hasta 3 años).

 

No obstante, ninguna reclamación prosperará si la falta de ocupación de la vivienda se debe a una causa de fuerza mayor. 

 

Así las cosas, una vez alcanzados los 3 años de contrato, entra en escena la denominada “prórroga tácita”. Cuando ninguna de las partes haya comunicado, con una antelación mínima de 30 días, su voluntad de terminar el contrato, este se verá necesariamente prorrogado por 1 año más (artículo 10). 

 

Como recordatorio de la duración del contrato de alquiler, conviene tener en cuenta la fórmula: “3+1”. La duración mínima del contrato de alquiler será de 3 años y si ninguna de las dos partes se opone, cumplido este tiempo el contrato se prorrogará por 1 año más. 

 

Por último, conviene conocer la existencia del derecho de desistimiento (artículo 11). El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, transcurridos al menos 6 meses, debiendo comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir (para los períodos de tiempo inferiores al año se calculará la parte proporcional de la indemnización). Apuntar finalmente que, si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o desistir del mismo, sin el consentimiento del cónyuge o persona con análoga relación de afectividad (durante al menos 2 años antes) que el que conviva, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de este cónyuge o persona con análoga relación de afectividad (artículo 12). 

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